Bauen & Boden
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Was ist Leerstand?

Leerstand, also freie Wohn- oder Gewerbeflächen und Immobilien, kann verschiedene Gründe haben. Unterschieden wird zwischen strukturellem (konjunkturellem), gebäudespezifischem oder spekulativem Leerstand und dem Leerstand durch Fluktuation.

Struktureller Leerstand

Ursachen können Abwanderung (Beispiel Eisenerz: 12.435 Einwohner 1961, 3.806 im Jahr 2020), die Konjunktur, der Immobilienmarkt und das Angebot in der Region sein.

Gebäudespezifischer Leerstand

Dieser Leerstand ergibt sich durch die schlechte Lage und durch ungünstige Objekteigenschaften („Schrottimmobilien“).

Spekulativer Leerstand

Gebäudeflächen werden deswegen nicht verkauft oder vermietet, weil sich Eigentümer einen höheren Gewinn erwarten. Dies betrifft auch denkmalgeschützte Gebäude, die man so lange dem Verfall preisgibt, bis sie wegen Baufälligkeit abgerissen werden dürfen / müssen. Vielleicht wissen noch einige Fürstenfelder*innen, dass vor Jahrzehnten sowohl die Augustinerkirche als auch die Pfeilburg von dieser Form /Spekulation bedroht waren.

Fluktuation

Die Fluktuation gibt die Häufigkeit von Mieterwechsel an. Leerstand kann dadurch entstehen, dass nach Ablauf eines Mietvertrages nicht übergangslos neue Mietverträge abgeschlossen werden. Fluktuation kann einen Angebotsüberhang oder eine Nachfragelücke bzw. einen höheren oder niedrigeren Miet- oder Kaufpreis bewirken. 

Zu beachten sind die Leerstandsquote und das Leerstandsrisiko.

Die Leerstandsquote ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die den Anteil der leer stehenden Objekte am Gesamtbestand wiedergibt:

Je höher die Leerstandsquote, umso geringer Wirtschaftlichkeit bzw. Rentabilität und umgekehrt.

Leerstandsrisiko

Als Leerstandsrisiko wird das ökonomische Risiko des Vermieters bezeichnet, dass eine Immobilie zeitweise leer steht. https://de.wikipedia.org/wiki/Leerstand

Um diesen Entwicklungen des Leerstands entgegenzuwirken, haben in den letzten Jahren verschiedene Länder und Städte versucht, Konzepte dagegen zu entwickeln.

Kommunen „steuern“ dagegen

  • Abgaben auf Leerstand

    www.moment.at

Frankreich führte beispielweise 1997 eine Steuer für leerstehende Objekte ein und reduzierte so den Leerstand um 13%. Auch die Stadt Salzburg überlegte 2019 eine derartige Steuer, in der Stadt stehen geschätzte 10.000 Wohnungen leer.

https://www.moment.at/story/wohnen-wie-frankreich-es-geschafft-hat-den-leerstand-zu-verringern

https://kurier.at/chronik/oesterreich/10000-leere-wohnungen-salzburg-prueft-leerstandsabgabe/400694405

  • Leerstandsmanagement

Einige Gemeinden, sowohl in Österreich als auch in Bayern und in Südtirol, entwickelten in den letzten Jahren durchwegs brauchbare Ansätze, um den Leerstand (in ihren Bereichen) abzubauen. Sie alle haben das Ziel, Plattformen zu schaffen, auf denen potenzielle Interessenten (Mieter, Käufer) mit Anbietern (Verkäufer, Vermieter) in Kontakt kommen. Diese Vorgangsweise bedeutet keine Konkurrenz zu Immobilienmaklern, sondern ist als zusätzliche Schiene der Vermittlung zu verstehen. In manchen Gemeinden gibt es durchwegs auch eine den Leerstand verringernde Zusammenarbeit zwischen Immobilienmaklern und den Gemeinden.

Beispiele

  • Stadtgemeinde Mödling

Um die Makler und die Eigentümer von Geschäftsflächen bei der Bekanntmachung von Leerständen zu unterstützen, bietet die City Management Mödling GmbH (CMM) in Zusammenarbeit mit der Stadtgemeinde Mödling nun ein neues und kostenloses Service an: Unter www.moedling.at/leerstand können ab sofort alle Geschäftsleerstände in der Stadt Mödling eingetragen werden. Zusätzlich werden die Leerstände in regelmäßigen Abständen auch auf Facebook und durch Newsletter bekannt gegeben.

  • Stadtgemeinde Kindberg

Die Stadtgemeinde Kindberg rief ein Projekt ins Leben, um Immobilien, die keiner kannte, an Interessierte zu vermitteln. Die Leerstandserhebung erfolgte über die Werbegemeinschaft, den stadteigenen Info-Kanal und die Gemeindezeitung. Der Versuch, das über das Bauamt der Gemeinde durchzuführen, erwies sich nicht als zielführend. Bisher wurden durch das Leerflächenmanagement 15 Immobilien erfolgreich vermittelt.  http://www.wirtschaft-kindberg.at/leerflaechen

  • Stadtgemeinde Wolfsberg / Kärnten

Wolfsberg nennt das Projekt „freiraum“. Momentan sind  dabei 33 Leerstandsobjekte mit einer Gesamtfläche von 4871 m² in der Datenbank eingetragen. https://freiraum.slma.at/page-leerstaende/

Beispiel aus https://freiraum.slma.at/page-leerstaende/


https://freiraum.slma.at/page-leerstaende/

Fürstenfeld hat in dieser Hinsicht durchwegs herzeigbare Projekte in den letzten Jahrzehnten aufzuweisen: die Revitalisierung der Pfeilburg vor mehr als 20 Jahren, die Renovierung der Augustinerkirche in den 1970-er-Jahren, das neu gestaltete Gelände der ehemaligen Tabakfabrik. Doch es ist unübersehbar, dass in der Innenstadt leerstehende Geschäftslokale und in den Wohngebieten seit Jahren leerstehende Wohnhäuser auffallen.

Die Vermeidung von Leerständen bzw. die sinnvolle Verwertung dieser wäre für Fürstenfeld und seine Stadtentwicklung von großer Wichtigkeit und hat eine relevante ökologische Funktion: Verbrauch und Versiegelung von Boden außerhalb der Ortszentren werden verhindert. Man wirkt dem „Bodenfraß“ entgegen, der aus vielerlei Gründen vor allem in Österreich ein großes Problem darstellt, wie bereits im Blog „Sorge um unseren Boden“ genau erläutert wurde.

 

Die Stadtgemeinde Knittelfeld geht offensiv und zukunftsweisend an das Thema Leerstand heran. Das Institut für Wohnraumforschung analysierte den Leerstand der Stadt. Die Ergebnisse sollten die steirische Wohnpolitik nachhaltig beeinflussen:

  • 13 Prozent (959 Wohneinheiten) stehen leer
  • 14 Prozent (771 Wohneinheiten) beträgt der Leerstand im Geschoßwohnbau
  • 11 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser (187 Wohneinheiten) sind unbewohnt.

Weder die Wohnungen der Stadtgemeinde noch die der Gemeinnützigen Wohnungsträger sind für diesen hohen Anteil an Leerstand verantwortlich, sondern private Besitzer.

Bürgermeister Harald Bergmann meint dazu: „Es gehört mehr renoviert und saniert, dann ist dafür die Nachfrage da.“

Der Sanierung sei gegenüber dem Neubau der Vorzug einzuräumen und es gelte Grünflächen zu erhalten.

Hinsichtlich des Anteils von Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen sind die Bezirke Hartberg-Fürstenfeld, Südoststeiermark und Murau die Schlusslichter. (Siehe Übersicht aus der Kleinen Zeitung, 5.3.2021).

 

Screenshot Kleine Zeitung, 5.3.2021
Anteil bewilligter Gebäude mit drei / vier Wohnungen (Kleine Zeitung, 5.3.2021)

 

Links zu vergleichbaren Projekten:

Gemeinde Lichtenau / Waldviertel:

https://www.lichtenau.gv.at/Buergerservice/Bauen_und_Wohnen/Immobiliensuche

Stadt Bretten / Deutschland: https://www.bretten.de/wirtschaft-energie-umwelt/leerstandsdatenbank

Stadt Annaberg-Buchholz / Deutschland: https://www.annaberg-buchholz.de/de/leerstandsmanagement/

Extertal / Deutschland:

https://www.extertal.de/city_info/webaccessibility/index.cfm?item_id=870720&waid=373

Vorschaubild: https://pixabay.com/de/photos/altes-haus-aufgegeben-verlassen-1343121/

2 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

  • Danke für den interssanten Artikel. Er zeigt sowohl Probleme als auch Möglichkeiten auf. Was mich noch interessieren würde, gibt es einen Plan in Fürstenfeld in naher Zukunft einige der oben beschriebenen Maßnahmen umzusetzen?

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